1-4月房地产数据点评:销售表现延续低迷施工、土地两端投资推动力较弱

2023-01-21 15:12:15 安远 东方财富
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报告摘要:

疫情影响和观望情绪较重,销售业绩持续低迷4月单月销售金额和销售面积分别同比增长—46.6%和—39%,降幅分别同比增长20.4%和21.3%,略好于4月百强嘉里单月销售金额和销售面积同比增速—58.9%和—60.7%,4月销售均价9326元/平方米,同比—12.5%,环比+0.8%同比降幅比上月扩大2.2pct,销售业绩低迷态势持续在4月份上海疫情的冲击下,长三角地区整体销售表现低迷,南京,杭州,合肥等重点二线城市在3月份略有好转后再度走弱,与此同时,其他地区购房者观望情绪依然较重,市场信心依然处于低位,与2021年同期较高的基数叠加,销售增速出现明显下滑政治局会议提出支持各地因地制宜完善房地产政策支持刚性和改善性住房需求,释放出政策的积极信号,给了各地更大的主动调控空间央行,银保监会下调首套房贷利率下限,地方政策工具加强4月份北科百城首套房贷利率为5.17%,高于新确定的下限77bp,仍有较大调整空间预计伴随着需求刺激政策的实施和市场信心的恢复

土地表现重回低位,土拍热度不及去年那一批4月土地购置面积同比增长—57.3%,环比下降16.3pct,成交价格同比增长—28.3%,环比下降27.6pct楼面价6620元/平方米,同比上涨+67.9%,环比上涨+9.4%

回顾一批土地供应的情况,伴随着土地拍卖规则的放松,大部分城市的土地供应质量和成交较去年三批有所提升,但除了杭州,深圳等少数城市,热度仍未恢复到去年一批的水平,不同级别,不同区域的城市热度差异较大,同时,国企和地方城投平台仍是拿地主力,民企参与竞拍积极性较低考虑底价成交较多,当前房企观望情绪较重,扩储意愿较低预计伴随着稳增长政策的逐步落地和房企信心的恢复,今年第二批和第三批土地供应仍有较大提升空间

新开工降幅扩大至44.2%,竣工增速回升至—14.2%4月份,开发企业房屋新开工面积环比增速为—44.2%,环比下降21.9个百分点受疫情影响的资金重叠压力仍未缓解,房企开工意愿和能力明显不足房屋竣工面积环比增速为—14.2%,降幅较上月收窄1.3个百分点,施工面积同比增速为0.01%,增速较上月收窄1个百分点新开工项目未及时跟进,疫情影响施工,导致增速下滑房企仍有压力,新开工仍有下行压力在保证交楼的政策下,预计竣工会比较慢

建设和土地两端驱动力较弱,月度投资降幅进一步扩大4月份,房企投资月度增速为—10.1%,增速进一步回落7.7pct上个月转为负值后,1—4月,土地购置面积和施工面积增速分别下降4.7个百分点,1个百分点至—46.5%和0.01个百分点前期新开工不足叠加疫情,施工增速下行一批土地供应接近尾声,建设投资和土地投资的拉动力都明显不足,导致投资增速进一步下滑展望未来,新增建设动力不足的局面仍将持续,第一批和第二批土地供应间隔时间较长预计上半年投资仍将承压

按揭贷款和开发贷款仍然低迷,资本有很大的改善机会4月份,到位资金月度增速为—35.5%,环比下降12.5个百分点资金压力并没有得到缓解而预付款和个人按揭贷款当月分别增长—53%和—42.4%,较上月分别下降15.5%和20.3%当月国内贷款增长—28%,环比微增1.7cpt房贷和开发贷两端持续低迷4月份增加社会福利基金9102亿元,同比减少9468亿元,为2020年以来最低水平在疫情和预期减弱的冲击下,融资大幅下滑央行和银监会下调首套房利率下限,发出积极信号预计伴随着信贷调整力度的加强和市场信心的提振,资本仍有很大的提升机会

投资建议:中央住房信贷政策放松,首套房贷利率下调空间进一步扩大,地方放松政策工具加强,有望引导购房者信心提振,地方放松政策持续出台,覆盖苏州,南京,无锡等长三角重点二线城市但销售数据仍处于低位,政策的传导仍需等待

我们认为,政策如期放松加码,行业beta向上趋势不变,稳健的绿色房企加速集中,投融资占优的头部绿色房企优势显现同时,伴随着现阶段限售限购,预售监管,信贷调整的加强,民营房企流动性改善机会增加,估值性价比突出,配置可适度下沉至腰部弹性标准a股推荐万科A,保利发展,招商蛇口,金地,金科股份,h股推荐龙湖集团,华润置地,中国海外发展,旭辉控股集团

风险:行业销售景气度下滑超预期,政策收紧超出预期。